무허가건축물 해체신고, 시스템에 안 떠도 절차는 그대로입니다 (관할 지자체 직접 접수)

이 글의 핵심

• 무허가건축물도 해체하려면 허가를 받거나 신고를 해야 합니다. 법이 정한 건축물의 정의에 건축허가 여부가 없기 때문이에요.

• 다만 생애이력관리시스템에서는 접수가 되지 않습니다. 건축물대장이 없어 시스템에서 건물을 찾을 수 없거든요.

• 그래서 관할 지자체에 직접 접수합니다. 방식은 지자체마다 달라서 담당 부서에 먼저 확인하셔야 합니다.

해체신고를 하려고 생애이력관리시스템에 접속했는데 건물이 검색되지 않는 경우가 있습니다. 처음 겪으면 시스템 오류인가 싶어 당황스럽죠.

무허가건축물이라면 오류가 아닙니다. 시스템에 그 건물의 정보가 애초에 없는 상태예요. 그렇다고 신고를 건너뛸 수 있는 것도 아닙니다. 접수 경로가 다를 뿐이에요.

1. 무허가건축물도 해체 허가·신고 대상입니다

허가를 받지 않고 지은 건물이라고 해서 해체 절차에서 빠지는 것은 아닙니다. 순서대로 짚어 볼게요.

먼저 「건축물관리법」 제30조는 건축물을 해체하려면 허가를 받거나 신고를 하도록 정합니다. 규모에 따라 어느 쪽인지가 갈리는데, 그 기준은 해체신고 대상과 해체허가 대상을 가르는 기준에 정리해 두었어요.

그러면 남는 질문은 하나입니다. 무허가건축물도 여기서 말하는 건축물인가.

「건축물관리법」 제2조제1호 · 「건축법」 제2조제1항제2호

「건축물관리법」 — 건축물이란 「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물을 말한다.

「건축법」 — 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고 … 를 말한다.

정의가 보는 것은 생김새입니다. 지붕과 기둥 또는 벽이 있고 토지에 정착해 있으면 건축물이에요. 건축허가를 받았는지, 건축물대장에 등록되어 있는지는 여기에 나오지 않아요.

그래서 무허가건축물도 건축물이므로, 해체하기 위해서는 「건축물관리법」 제30조대로 관할 지자체에서 허가를 받거나 신고를 해야 합니다.

해체계획서는 건축사·기술사가 작성하거나 검토합니다

규모가 작아 신고 대상이더라도 해체계획서의 작성·검토 자격은 조문에 정해져 있습니다.

「건축물관리법」 제30조제5항은 신고하려는 자가 제출하는 해체계획서를 건축사사무소개설신고를 한 자 또는 건축구조 등의 직무범위를 등록한 기술사사무소가 검토하고 서명날인하도록 정합니다. 허가 대상이면 같은 자격을 갖춘 자가 작성하고 서명날인해야 합니다(제30조제4항).

무허가건축물에도 같은 요건이 적용됩니다.

2. 생애이력관리시스템에서 건물이 검색되지 않는 이유

생애이력 정보체계는 건축물대장을 다루는 전자정보처리 시스템과 연계하도록 되어 있어요(「건축물관리법」 제7조제2항). 그런데 무허가건축물은 그 건축물대장 자체가 없다 보니, 연계해 올 정보가 없어 접수 화면에서 건물을 찾을 수 없는 것이죠.

시스템에서 건물을 찾을 수 없다고 해서 방법이 없는 것은 아닙니다. 관할 지자체(시청 또는 구청) 담당 부서에 문의하시면 접수 경로를 알 수 있어요.

3. 도면이 없으면 현장 실측부터 시작합니다

해체계획서를 쓰려면 건물 도면이 있어야 하는데, 무허가건축물은 도면이 남아 있지 않은 경우가 많습니다.

그래서 현장에서 구조와 부재, 치수를 직접 재고 도면을 그리는 것부터 시작합니다. 건축물대장과 기존 도면을 받아서 출발하는 일반 현장과 다른 지점이에요. 그만큼 일정도 앞당겨 잡으셔야 합니다.

4. 접수는 관할 지자체에 직접 — 방식은 지자체마다 다릅니다

가장 먼저 할 일은 담당 부서에 접수 방식을 묻는 것입니다. 지자체 운영에 따라 달라서, 다른 현장에서 들은 방식을 그대로 적용하면 어긋날 수 있어요.

다만 모든 지자체가 그렇지는 않습니다. 으뜸안전기술이 진행했던 용산구청은 방문접수와 공문접수가 모두 가능했어요. 관할 지자체에 직접 확인하시는 것이 가장 정확합니다.

담당 부서도 지자체마다 다릅니다. 용산구는 주택과였어요. 건축과나 건축허가과에서 맡는 곳도 있으니 전화로 먼저 확인해 두시면 헛걸음을 줄일 수 있습니다.

으뜸안전기술이 진행했던 현장

용산구에 있던 차양막과 실내골프연습장 건물이었는데, 단층에 연면적이 약 250제곱미터라 규모로는 해체신고 대상에 해당했어요. 다만 무허가건축물이라 시스템에서는 검색이 되지 않았습니다.

도면도 없어서 현장 실측으로 도면을 먼저 만든 뒤 그 위에 해체계획서를 작성했고, 접수는 구청 주택과에 방문해서 했어요.

이때 담당 주무관님이 최종본을 가져오기 전에 초안을 이메일로 보내 달라고 하셔서 검토 의견을 먼저 받았습니다. 그 의견을 반영해 최종본을 정리하니 한 번에 접수가 끝났어요. 방문접수는 서류가 미비하면 그 자리에서 반려될 수 있어서 도움이 됐습니다.

다만 이것도 그 현장 담당자가 그렇게 안내해 주신 것이라, 지자체마다 다를 수 있어요.

5. 해체신고확인증을 받아야 마무리됩니다

최종본이 완성되면 해체계획서를 포함한 신고 서류 일체를 담당 부서에 접수합니다. 으뜸안전기술이 진행했던 현장은 접수 뒤 이메일로 신고 완료 처리와 해체신고확인증을 받으면서 절차가 끝났어요.

일반 해체신고와 비교하면 차이가 분명합니다. 시스템 접수는 신청부터 결과 확인까지 온라인에서 처리되는데, 무허가건축물은 접수도 결과 수령도 지자체를 통해 이루어집니다. 이 차이를 처음부터 알고 시작하면 일정이 밀리는 것을 줄일 수 있어요.

빈팀장의 한마디

무허가건축물이라 서류가 간단할 것이라 보는 경우가 있는데 그렇지 않아요. 도면을 새로 만들어야 하고 접수 방식도 담당 부서에 직접 확인해야 하니, 이런 준비 기간까지 포함해서 일정을 잡으시기를 권해 드립니다.

철거 일정이 이미 잡혀 있다면, 실측과 도면 작성에 며칠이 필요한지부터 확인해 보세요. 그 기간을 빼놓고 확정한 일정은 결국 다시 조정하게 되거든요.

6. 무허가건축물 해체신고 자주 묻는 질문

Q. 무허가건축물인데도 해체신고를 해야 하나요?

A. 해야 합니다. 「건축법」 제2조제1항제2호는 건축물을 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것으로 정의합니다. 허가를 받았는지, 건축물대장에 등록되어 있는지는 이 정의에 나오지 않습니다. 따라서 「건축물관리법」 제30조의 해체 허가·신고가 그대로 적용됩니다.

Q. 생애이력관리시스템에서 건물이 검색되지 않습니다. 오류인가요?

A. 생애이력 정보체계는 건축물대장을 다루는 전자정보처리 시스템과 연계하도록 되어 있는데, 무허가건축물은 그 대장이 없어서 생기는 일입니다. 장애가 아니라 구조상 그런 것이라, 관할 지자체에 직접 접수하는 경로로 진행하시면 됩니다.

Q. 접수는 방문해야 하나요, 공문으로 보내도 되나요?

A. 지자체마다 다릅니다. 민간건축물은 방문접수, 관급건축물은 발주청에서 지자체로 공문접수로 안내받는 경우가 많지만 고정된 기준은 아니에요. 으뜸안전기술이 진행했던 용산구청은 둘 다 가능했습니다. 관할 지자체 담당 부서에 먼저 확인하시는 편이 정확합니다.

Q. 도면이 없는데 해체계획서를 쓸 수 있나요?

A. 현장 실측으로 도면을 먼저 만든 뒤 작성합니다. 구조와 부재, 치수를 직접 재야 해서 일반 현장보다 시간이 더 걸려요. 해체 일정을 잡으실 때 이 기간을 함께 넣어 두시는 것이 좋습니다.

Q. 신고 대상이면 해체계획서를 아무나 써도 되나요?

A. 「건축물관리법」 제30조제5항이 신고용 해체계획서를 건축사사무소개설신고를 한 자 또는 건축구조 등의 직무범위를 등록한 기술사사무소가 검토하고 서명날인하도록 정합니다. 허가 대상이면 같은 자격자가 작성하고 서명날인해야 해요.

Q. 절차가 얼마나 걸리나요?

A. 도면 작성 기간과 사전검토에 걸리는 시간이 현장마다 달라 일률적으로 말씀드리기 어렵습니다. 도면을 새로 만들어야 하고 접수 방식도 직접 확인해야 하니, 이러한 일정까지 포함해 착공일을 잡아 두시기를 권해 드려요.

정리하면 무허가건축물도 해체하려면 해체계획서를 갖춰 허가를 받거나 신고를 해야 합니다. 규모에 따라 어느 쪽인지가 갈리는 것도, 해체계획서에 요구되는 자격 요건도 일반 건축물과 같아요.

다른 것은 접수 경로입니다. 시스템 대신 관할 지자체에 직접 접수하고 결과도 그쪽을 통해 받죠. 도면이 없는 경우가 많으니 실측 기간까지 일정에 넣어 두세요.

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