해체계획서 작성 대상, 이게 해체인지부터 판별하면 됩니다 (인테리어·비내력벽·외벽 마감재·위반건축물)
이 글의 핵심
- 파괴·절단·제거가 없으면 해체가 아닙니다. 내부 인테리어와 컨테이너 통째 반출은 여기에 해당하지 않습니다.
- 비내력벽은 대수선이 아닙니다. 다만 2010년 12월 30일 이후 외벽에 쓰는 마감재료는 증설·해체하거나 벽면적 30㎡ 이상 수선·변경하면 대수선입니다.
- 건축법상 건축물이면 위반건축물도 대상입니다. 합법 여부와 해체 절차는 별개로 굴러갑니다.
현장에서 가장 많이 나오는 질문은 "이 정도도 해체계획서를 써야 하나요"입니다. 대상 여부를 따지기 전에, 이 공사가 법에서 말하는 해체에 해당하는지부터 갈라야 해요.
아래 내용은 국토교통부 질의회신집을 근거로 정리했습니다. 신고 대상인지 허가 대상인지를 가르는 요건표는 신고 대상과 허가 대상 구분에서 따로 다루니, 여기서는 해체인가 아닌가만 봐요.
1. 법에서 말하는 해체란 무엇인가요?
「건축물관리법」은 건축·대수선·리모델링·멸실을 위해 건축물을 전체 또는 일부 파괴·절단·제거하는 것을 해체로 봅니다.
판별의 출발점
"뜯어낸다"가 아니라 파괴·절단·제거가 기준입니다. 구조를 손대지 않고 떼어 내거나 통째로 옮기는 작업은 이 정의에 들어오지 않습니다.
2. 해체가 아닌 것 — 인테리어·비내력벽·컨테이너
내부 인테리어 공사
해체에 해당하지 않습니다. 「건축법」상 대수선에도 들어가지 않아서 해체계획서 작성 대상이 아니고, 허가나 신고도 필요 없어요.
비내력벽 철거
대수선에 포함되지 않습니다. 「건축법」 제2조제1항제9호는 대수선을 기둥·보·내력벽·주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로 정하는데, 비내력벽은 그 범위에 들어가지 않아요.
다만 비내력벽이라는 이유만으로 끝내지 마세요. 다른 항목으로 대수선에 걸릴 수 있어서, 「건축법 시행령」 제3조의2의 대수선 범위를 함께 확인하셔야 합니다.
컨테이너를 통째로 반출하는 경우
파괴하거나 절단하지 않고 그대로 들어서 외부로 반출하는 것은 해체로 보지 않습니다. 「건축물관리법」상 허가나 신고 대상이 아니에요.
| 이 작업 | 해체인가 | 왜 |
|---|---|---|
| 내부 인테리어 | 아님 | 「건축법」상 대수선에 해당하지 않습니다 |
| 비내력벽 철거 | 아님 | 대수선 범위에 들어가지 않습니다 (다른 항목은 별도 확인) |
| 컨테이너 통째 반출 | 아님 | 파괴·절단 없이 옮기는 것은 해체로 보지 않습니다 |
| 내력벽·기둥·보·주계단 철거 | 해당 | 「건축법」 제2조제1항제9호의 대수선에 해당합니다 |
| 외벽 마감재 증설·해체 | 조건부 | 2010.12.30. 이후 사용 마감재료 / 벽면적 30㎡ 이상 수선·변경 |
3. 경계에 있는 것 — 외벽 마감재
외벽 마감재는 주요구조부가 아닙니다. 그런데 「건축법 시행령」 제3조의2는 2010년 12월 30일 이후에 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30㎡ 이상 수선·변경하는 것을 대수선으로 봅니다.
그래서 마감재를 해체하는 공사는 경우에 따라 해체 허가 또는 신고 대상이 됩니다. 뜯어내는 면적이 아니라 벽면적 기준이라는 점, 그리고 해체만이 아니라 증설도 걸린다는 점을 같이 보셔야 해요.
4. 건물 자체가 대상에서 빠지는 경우도 있습니다
여기까지가 "이 작업이 해체인가"였다면, 이번엔 "이 건물이 대상인가"예요. 작업 성격과 상관없이 건물 때문에 빠지는 경우가 있습니다.
| 건축물 | 해체 허가·신고 대상인가 | 근거 |
|---|---|---|
| 사용승인 전 건축물 | 대상 아님 | 「건축물관리법」은 사용승인된 건축물의 유지·관리를 전제로 제정됐습니다 |
| 공사가 중단된 채 방치된 건축물 | 대상 아님 | 사용승인 전이라 「방치건축물정비법」·「건축법」에 따라 해체합니다 |
| 빈집 | 대상 | 「건축물관리법」 제30조의 해체 허가·신고 대상에 포함됩니다 |
사용승인을 받지 않은 건물은 아직 「건축물관리법」의 관리 대상이 아니라는 것이 핵심입니다. 시공사 문제로 몇 년째 골조만 서 있는 현장을 해체할 때 이 구분을 놓치면, 엉뚱한 법으로 절차를 밟게 돼요.
5. 건축물이면 무조건입니다 — 위반건축물·가설건축물
위반건축물이든 가설건축물이든 건축물대장이 없든, 「건축법」상 건축물로 분류된다면 해체 허가나 신고 대상이 됩니다.
합법 여부와 해체 절차는 별개입니다. 위반 상태라는 이유로 절차를 건너뛰면 무단 해체가 하나 더 얹혀요.
6. 대수선 허가를 받았어도 해체 절차는 따로입니다
대수선은 대수선이고, 해체는 해체입니다. 구조 일부를 해체하는 공사라면 해체계획서를 작성하고 해체 허가나 신고 절차도 별도로 진행해야 합니다.
설계 단계에서 대수선만 챙기고 해체 신고를 빠뜨리면 그만큼 일정이 밀려요. 두 절차의 접수처가 같아도 서류는 따로 준비하셔야 해요. 인허가 도서를 정리할 때 두 절차를 나란히 적어 두시면 누락이 줄어요.
7. 이미 철거했다면 사후 신고는 안 됩니다
건축물이 이미 철거된 상태에서는 검토 대상 자체가 사라지기 때문에 사후 신고나 허가는 성립하지 않습니다. 무단 해체로 간주되어 처벌 대상이 될 수 있어요.
다만 멸실신고나 해체공사 완료신고는 별도로 진행하셔야 해요. 이 둘은 사후 절차가 맞아요.
8. 학교시설은 감독청에 냅니다
「학교시설사업 촉진법」 제2조제1호의 학교시설은 같은 법 제5조의2제6항에 따라 시장·군수·구청장이 아니라 「초·중등교육법」 제6조에 따른 감독청의 허가 또는 신고를 받습니다. 흔히 교육청이라고 부르는 곳이에요.
허가·신고의 수리만 감독청이 하고, 그 밖의 모든 절차는 「건축물관리법」을 따릅니다. 해체계획서 작성, 해체공사감리자 지정, 착공신고, 완료·멸실 신고가 전부 그대로예요. 설계사나 해체업체 입장에서 준비할 서류는 달라지지 않아요.
출처
위 판단은 임의 해석이 아니라 국토교통부 「건축물 해체공사 FAQ — 지자체·학교시설·국방군사시설」(2023.1.)과 질의회신 내용을 참고해 정리했습니다.
9. 자주 묻는 질문
Q. 내부 인테리어도 해체 신고 대상인가요?
A. 아닙니다. 「건축물관리법」에서 말하는 해체에 해당하지 않고 「건축법」상 대수선에도 들어가지 않아서, 해체계획서 작성 대상도 아니고 허가·신고도 필요 없습니다.
Q. 벽 하나만 철거하는데도 해체계획서가 필요한가요?
A. 그 벽이 내력벽인지 비내력벽인지로 갈립니다. 비내력벽이면 대수선이 아니라 별도 절차가 없고, 내력벽이면 대수선에 해당해 해체 절차를 밟아야 해요.
Q. 건축물대장이 없는 건물인데 신고해야 하나요?
A. 「건축법」상 건축물로 분류된다면 대장 유무와 관계없이 해체 허가나 신고 대상입니다.
Q. 해체공사를 하려면 별도 면허가 필요한가요?
A. 공사를 수행하는 쪽의 등록 요건은 별도 기준으로 정해져 있습니다. 해체공사 면허 글에서 따로 정리했으니 함께 확인해 보세요.
Q. 공사하다 중단돼서 몇 년째 방치된 건물인데, 해체신고를 해야 하나요?
A. 아닙니다. 사용승인 전 건축물이라 「건축물관리법」 제30조의 해체 허가·신고 대상이 아니에요. 「방치건축물정비법」이나 「건축법」에 따라 해체하셔야 합니다.
Q. 여러 동을 한꺼번에 해체하는데 동마다 따로 신청해야 하나요?
A. 일괄 신청도 됩니다. 「건축물관리법 시행규칙」 별지 제5호서식이 해체 대상 건축물의 동별 개요를 적도록 되어 있어서, 한 건으로 접수할 수 있어요.
Q. 화재로 대부분 소실된 건물인데 면적은 어떻게 계산하나요?
A. 허가권자가 소실된 면적을 빼고 남은 건축물의 면적을 기준으로 해체면적을 산정할 수 있습니다. 연면적 자체는 개별 건축물 단위로 봅니다.
Q. 해체 대상이면 또 챙길 것이 있나요?
A. 석면조사 의무가 함께 걸리는 경우가 많습니다. 해체계획서와 별개 절차이고 일정도 따로 잡히니 미리 확인하시는 편이 좋아요.
정리하면, 해체계획서 작성 대상인지는 "파괴·절단·제거가 있는가"와 "주요 구조부를 손대는가" 두 가지로 갈립니다. 판단이 서면 그다음이 신고냐 허가냐예요.
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정부공인 안전진단전문기관이자 건축구조기술사사무소입니다. 해체 대상 건물의 주소와 해체 범위만 알려주시면 대상 여부부터 신고·허가 구분까지 확인해 드립니다.
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